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关于居民小区物业公司的调查与思考
更新时间:2003-2-14 10:48:29  来源:呈文  作者:叶春敬  阅读279
    
关于居民小区物业公司问题的调查与思考
随着我市经济建设的高速发展和中等城市建设步伐的加快,我市居民小区越来越多,规模越来越大,目前小区居住人口占城区人口的十分之一。但是居民小区的创安工作与居民小区的发展规模不相适应,大部分小区治安差,案件多发,群众无安全感,小区创安工作已成为群众关心的热点问题。如不采取措施对小区加以综合整治,理顺关系,统一标准,规范管理,压降各类案件的发生,势必影响我市城区的社会治安,商品房的出售,甚至制约我市房地产开发业乃至经济建设的发展。为认真贯彻落实《党中央、国务院关于进一步加强社会治安综合治理的意见》的指示精神,切实解决群众关心的问题,为群众办实事,办好事,搞好小区创安工作,近期,我们对城区18个初具规模有条件实行封闭式管理的居民小区的创安工作情况进行了调查。
一、居民小区现状
1、小区自然状况。 我市城区现有规模较大的居民小区18个,共有楼房113幢,可住居民4324户15000多人。目前有房屋出租户174户,暂住人口657人,常住人口3156户10000多人,其中人户分离人口830户1886人。
2、小区现有管理模式。电信、邮政、锦华、 农信、凉泉、新大花园、教师公寓等7 个小区为行政管理模式,由企事业单位自建自管;沭滨、新苑、新华、花厅、广厦、公园、新港等7个小区为开发商管理模式;银税、 政府、金三角、华源公寓等4个小区至今没有单位管理。
3、小区现有保卫力量。新苑小区有新安派出所4名联防队员巡逻守护,无门卫;沭滨小区和新华小区分别有3个门卫,无专人巡逻守护;有的小区只有1个门卫, 无专人巡逻守护;极个别小区无门卫也无专人巡逻守护。
4、小区发案情况。今年以来,盗窃小区机动车、 非机动车、入室盗窃案件多发,人均发案率高于城区发案率。今年18个小区共发刑事案件45起,其中盗窃等可防性案件40起。
二、居民小区创安工作存在的问题及原因
1、政企不分,权限不清,责任不明,管理混乱。 目前我市居民小区的管理体制原则上实行的是谁开发谁管理,多个部门都有权管理,不是由物业公司统一管理,专职负责,不符合市场经济的规律。沭滨、新华等2 个小区实行的是“准物业管理”,有机构,但是没有自主权,仍是“吃大锅饭”,物业管理人员没有积极性。新苑小区97年建成后,由房改办直接管理,99年前有8 名联防队员负责保 卫工作,因体制不顺,没有经费保障,致使2000年起连门卫人员都没有了,造成案件多发,群众反映强烈。银税小区、政府小区的开发商走了,导致小区长期无人收费,无人管理,仅政府小区98年以来就失盗自行车100多辆、 摩托车4辆,发生入室盗窃案件10多起。
2、未按标准收取物业管理费,收费比较混乱。 各小区未执行新价字(98)195 号文“新沂市城市住宅小区物 业管理收费实施办法(暂行)”,如建成较早的新华小区每户居民每月收5元,而新苑等小区每户每月收10元, 另外进入小区收费的单位有自来水、有线电视、供电、环卫等部门,虽是应交的费用,但由于收费部门多,收费频繁, 收费不统一,引起群众的不满,拒交费用。而根据《江苏省物业管理暂行办法》的规定,除小区物业管理公司外,任何单位不准进入小区收费。
3、全市小区有章不循,没有统一的模式。我市96 年就出台了《新沂市市区物业管理暂行办法》,但是至今没有执行。各小区均为“随意性”管理,极不规范。按规定居民小区均应成立业主委员会,由业主委员会聘物业管理公司对小区进行管理,但是各小区都没有成立业主委员会; 购买、销售商品住房缴纳、提取的维修基金,属全体业主共同所有,应由物业管理行政主管部门代管,实行财政专 户储存管理,但是未用在维修上,大部分下落不明;按规定居民装璜只要不破坏主体结构,就应退还给居民,但是一直未退,如 96 年以来收取新苑小区居民的上房保证金400元/户共计30多万元被房改办挪用,一直未退,导致小区居民拒交物业管理费。新苑小区97年至今未收物业管理费,经费得不到落实,无法正常开展工作,值班门卫和专职治安联防队员的工资不能落实,造成至今的被动局面。
4、小区治安联防人员力量薄弱, 门卫管理制度不完善。除新苑小区有治安联防队正常开展巡逻外,其它小区 都没有专人开展巡逻防范。另外,大部分小区仅有1 名老人看门,门卫形同虚设,人车进出没有必要的证件,致使任何人都可以自由出入,给犯罪分子以可乘之机。
5、管理措施不配套。其一,由于警力少等原因, 户籍管理工作滞后,小区居民成份复杂,以前对人户分离户口、暂住人口和房屋出租户一直未见底,使得一些犯罪分子混迹其中,管理失控。其二,小区防范设施存在薄弱环节,对机动车不能统一停放,导致案件多发。按要求每个居民小区至少要有一个封闭式的停车棚,有专人看管,而 实际上城区18个居民小区仅新华小区有2个机动车停车棚, 有的小区虽每户都有停车库或自行车棚,但由于防范硬件 设施跟不上,反而成为犯罪分子盗窃作案的安全地方。
三、工作对策
我们认为,要搞好小区创安工作,必须在市委、 市政府的统一领导下,有关部门齐抓共管,形成合力,强化职能,加强督促、检查和指导,及时调解民事纠纷、查破 刑事案件和治安案件,落实治安管理和防范措施,使刑事 案件、治安案件大幅度下降,增强小区居民的安全感。
1、各级领导要高度重视小区创安工作, 迅速解决遗留问题,确保各项规定执行到位。建议拖欠新苑小区居民的30多万元上房保证金以抵物业管理费的方式来偿还,房改办要把挪用的上房保证金划拨到新苑小区物业管理公司,作其物业管理经费。对现有小区及今后建设的小区必须无条件进行归口管理,由政府的职能部门(房管局)进行规范化管理,严格执行新政办发(96)57号文“新沂市市区 物业管理暂行办法”、新价字(98)195 号文“《新沂市城区住宅小区物业管理收费实施办法(暂行)》及等级收费标准的通知”和新价字(98)196 号文“新沂市住宅小区物业管理服务收费分等定级实施办法”,制定具体的物业管理模式、方案,实行物业管理市场化,绝对不能再实行谁建谁管的管理模式,改变过去“大家都管、都管不好” 的被动局面。可采取三种模式:对建筑面积达2 万平方米以上的小区(沭滨、新苑、新华、金三角、教师公寓、华源公寓等6个小区),由房管局组织、发动售房单位、 业主和物业使用人代表成立业主委员会(自选,成员为单数,建议为9-15人),由业主委员会通过招标、 招聘等形式确定一个物业管理公司管理小区物业,依法与其订立、变更、解除物业管理委托合同,物业管理公司必须在半年内 拿到物业管理《资质证书》,按规定的等级标准收费,半年内拿不到证书的必须解散,由业主委员会重新招标、招聘;对建筑面积未达到2万平方米, 企事业单位建设的宿舍小区(电信、邮政、锦华、农信、凉泉、新大花园等6个小区),仍然实行行政管理(由企事业单位进行管理);建筑面积未达到2万平方米, 居民涉及单位多的小区(花厅、广厦、公园、新港、银税、政府等6个小区), 建议由房管局设立一个物业管理总公司对6 个小区进行管理。市公安局治安大队负责检查、指导、督促,派出所要帮助小区物业管理公司抓治安防范工作。
2、加大宣传发动力度,强化制度建设。建议房管局、 物业管理公司要通过广播、电视、报纸等新闻媒介以及张贴标语等形式,大张旗鼓地搞好宣传发动,增强小区居民的参与意识和防范意识,使之积极参加维护社会治安,勇于同违法犯罪行为作斗争,力争形成人人动手,有关单位 齐抓共管的良好局面。建议物业管理公司制定《小区居民安全防范公约》,并发到每一户居民的手中,还要建立双 人值班、交接班、巡逻和机动车管理等各项规章制度及工 作台帐,以严格的制度促小区治安防范工作正常有序开展。 通过宣传增强居民“花钱买平安”的共识,使之依法自觉 的交纳物业管理费,保证小区工作的正常运转。任何居民从居住的第一天起就应受到小区物业管理公司的管理和服务。
3、因地制宜,采取多种形式的人防、技防措施, 并多渠道筹集治安经费,切实解决长效管理的问题。条件特别好的小区,建议由物业管理公司出资购置区域报警系统 (与110联网),以加强小区的技防能力, 从而提高整个小区的防范能力。实行物业管理的小区要设民警值班室组建专职治安联防(保安)队,负责在小区内昼夜巡逻。 联防(保安)队员工资等小区治安经费通过以下方式解决,专款专用:一是向居民收取物业管理费,其中30-40%作为治安经费;二是小区商业用房承租费(如新苑小区每年可收4.5万元);三是特约服务费(如上门修理水电设备、家具、电器,上门洗涤衣物、清扫室内卫生等);四是小区停车费(对停在小区停车棚内的车辆一律按月收费)。   对企事业单位建设的宿舍小区(电信、邮政、锦华、农信、凉泉、新大花园等6个小区), 由这些单位安排素质较高的离退休职工、单位分流人员搞治安防范,一方面可以发挥他们人头熟的优势,另一方面他们都有工资,由单位给予适当补助即可。
 4、小区物业管理公司要抓好“四小”基础防范工程建 设,提高小区设施防范水平。其一,抓好“车棚工程”建设。要把机动车停车场(棚)建设纳入安全文明小区创建活动,按照立足实际,着眼发展的原则,因地制宜地创建多种停车场、棚,每小区至少一个,同时强化看管措施,雇佣3人分班看管,保证24小时值班不脱岗, 实行“有偿看管、失盗赔偿”。其二,抓好“加固工程”建设。每户 居民的住房门和私人停车库(棚)门都要安装防盗门,一“封闭式工程”建设。对城区18个居民小区都实行24小时封闭式管理。其四,抓好“门卫值班室工程”建设。城区18个小区都要加强门卫值班制度, 对进出小区的机动车实行“卡牌管理”,登记卡号与车牌号一致,由门卫值班人员对进出车辆严格检查,对散放在小区内过夜的车辆进 行登记,做到“进门发卡,出门交卡,凭卡出入”,力争 最大限度地遏制机动车被盗案件的发生。
5、 把小区创安工作纳入责任区民警工作实绩考核,推行弹性工作制,实行四个到位,严格兑现奖惩。“四个到位”即民警到位、防范到位、管理到位、服务到位。白天,责任区民警要到小区了解情况、收集信息、熟悉人口、上门服务,及时调解纠纷,查处治安案件。责任区民警要配合小区物业管理部门,按照“人户合一”的要求,通过门牌编号,以实住地为准,完成对人户分离人口的整改工 作,在小区内购房居民的户口必须迁入所在地派出所。要摸清暂住人口、私房出租户和刑释解教人员的底数,完善基础工作台帐,对刑释解教人员加强教育和管理,减少重新犯罪。晚上,责任区民警要带领联防队员加大巡查力度,检查小区值班、看门、巡逻人员在岗情况,夜间在小区周边地区进行巡查,以增强群众的安全感。一年内小区未发生机动车被盗案件和入室盗窃案件的,给予责任区民警一定的奖励,因防范、管理不力,连续发生盗窃机动车、入室盗窃等可防性案件的,要严肃追究责任区民警的责任。
主拟文:叶春敬
(江苏省新沂市人民政府督查室、新沂市公安局)
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